Casă construită pe terenul statului, dar fără acte în cartea funciară: cum se poate rezolva legal
Studiu de caz real + ghid pas cu pas pentru proprietari
Articol realizat de Cabinet de avocat Alexandru Bujoreanu, specializat în drept imobiliar și contencios administrativ
Introducere: o situație mai frecventă decât pare
Mulți proprietari de case din România descoperă, uneori prea târziu, că deși locuiesc de zeci de ani într-un imobil, situația juridică din cartea funciară nu reflectă realitatea.
Casa există, impozitele sunt plătite, autoritățile locale cunosc imobilul, însă în cartea funciară construcția nu este înscrisă deloc sau este înscrisă greșit, iar terenul apare ca fiind al statului sau al unității administrativ-teritoriale.
Cazul prezentat în acest articol este un exemplu complet și extrem de relevant:
- construcție veche, edificată cu mult înainte de anul 2001;
- posesie continuă timp de peste 30 de ani;
- erori istorice de identificare cadastrală;
- radierea unei înscrieri greșite;
- lipsa totală a oricărei înscrieri valide în cartea funciară;
- refacerea situației juridice exclusiv prin instanță.
Este un caz care arată clar:
👉 ce se poate face,
👉 ce nu funcționează,
👉 care sunt pașii reali, nu teoretici.
Contextul general al cazului (prezentare anonimizată)
Situația de fapt, pe scurt
- O familie locuiește într-o casă situată într-o localitate din județul Brașov.
- Imobilul a fost dobândit prin contract de vânzare-cumpărare în anul 1990.
- Casa fusese edificată cu mult înainte (anul edificării rezultat din documente: 1969).
- Terenul pe care se află casa apare în cartea funciară ca fiind:
- fie în proprietatea statului,
- fie administrat de autoritatea locală.
- De-a lungul timpului:
- s-au plătit impozite;
- s-au dezbătut succesiuni;
- s-au încheiat acte de vânzare;
- s-a locuit neîntrerupt în imobil.
Cu toate acestea, situația juridică din cartea funciară era profund eronată.
Problema majoră: o construcție „plimbată” între cărți funciare
Un element esențial al cazului îl reprezintă o eroare de identificare cadastrală produsă cu decenii în urmă.
Ce s-a întâmplat, concret
- O hotărâre judecătorească veche a dispus înscrierea construcției într-o carte funciară greșită, corespunzătoare altui teren.
- Acea carte funciară aparținea, în realitate, unei alte persoane.
- Ani mai târziu, adevăratul proprietar al acelui teren a obținut:
- radierea construcției;
- radierea dreptului de superficie aferent.
Consecința
După rămânerea definitivă a acelei hotărâri:
- construcția nu mai era înscrisă nicăieri;
- proprietarii casei nu aveau nicio intabulare;
- imobilul exista fizic, dar juridic era „invizibil”.
Aceasta este una dintre cele mai dificile situații din practica imobiliară.
Ce au avut, de fapt, proprietarii în mână
Deși nu aveau carte funciară valabilă, proprietarii dețineau:
- contract de vânzare-cumpărare din 1990 (pentru construcție);
- certificat de moștenitor;
- contract de vânzare-cumpărare ulterior (între moștenitori);
- dovezi de plată a impozitelor pe clădire;
- evidențe fiscale care arătau că:
- statul și autoritatea locală recunoșteau clădirea;
- expertize topografice care indicau:
- amplasamentul real al construcției;
- suprafața reală a terenului;
- hotărâri judecătorești anterioare care confirmau amplasamentul real.
Cu alte cuvinte:
👉 dreptul exista, dar nu era reflectat corect în cartea funciară.
Strategia juridică aleasă
Proprietarii nu au încercat:
- „rezolvări” pe cale administrativă;
- intabulări directe la OCPI (care ar fi fost respinse);
- proceduri incomplete.
S-a ales calea corectă și completă:
👉 acțiune în constatare + cereri de înscriere în cartea funciară.
Ce s-a cerut instanței (structurat)
1. Constatarea dreptului de proprietate asupra construcției
Instanței i s-a solicitat să constate că:
- reclamanții sunt proprietarii construcției – casă de locuit;
- cu stabilirea exactă a cotelor:
- o cotă dobândită prin moștenire;
- o cotă dobândită prin cumpărare;
- suprafața construcției.
Această constatare era esențială, deoarece:
- fără ea, nu se putea cere intabularea;
- nu exista un act notarial recent apt de înscriere.
2. Stabilirea raportului juridic cu terenul
În principal, s-a cerut:
- constatarea existenței unui drept de superficie.
În subsidiar:
- recunoașterea unui drept de folosință gratuită asupra terenului.
Această abordare în trepte a fost importantă:
- pentru a acoperi toate ipotezele juridice;
- pentru a permite instanței să analizeze gradual cererile.
3. Înscrierea construcției în cartea funciară corectă
S-a cerut:
- înscrierea construcției în cartea funciară a terenului real;
- nu într-o carte funciară istorică greșită;
- cu identificare exactă pe baza expertizei topografice.
4. Înscrierea dreptului de proprietate
După înscrierea construcției:
- s-a cerut înscrierea dreptului de proprietate;
- cu menționarea cotelor reale;
- conform actelor de dobândire.
5. Corectarea suprafeței terenului
Expertiza a arătat:
- diferență între suprafața scriptică și cea reală;
- cauzată de lărgirea străzii în timp.
S-a cerut:
- modificarea suprafeței din cartea funciară;
- pentru concordanță cu situația din teren.
Poziția pârâților
Statul român
- a invocat lipsa calității procesuale pasive;
- a susținut că reclamanții nu pot cere modificări asupra terenului.
Instanța a respins această abordare.
Unitatea administrativ-teritorială
- nu a contestat situația de fapt;
- a fost de acord, în mare parte, cu cererea;
- a avut rezerve doar cu privire la modalitatea de dobândire a superficiei.
Probele administrate
Instanța a analizat exclusiv probele din dosar:
- înscrisuri vechi și recente;
- contracte;
- certificate de moștenitor;
- evidențe fiscale;
- expertiză topografică judiciară;
- documentație cadastrală avizată.
Nu au fost necesare:
- martori;
- probe testimoniale;
- investigații suplimentare.
Ce a reținut instanța – pe înțelesul tuturor
1. Construcția există și aparține reclamanților
Instanța a constatat că:
- imobilul a fost edificat înainte de 2001;
- dreptul de proprietate asupra construcției este dovedit;
- actele sunt valide;
- posesia a fost continuă.
2. Construcția nu este înscrisă în nicio carte funciară
Această constatare a fost esențială:
- explica necesitatea acțiunii;
- justifica intervenția instanței.
3. Sunt îndeplinite condițiile pentru înscriere
Instanța a reținut că:
- există certificat fiscal;
- nu există datorii;
- există documentație cadastrală;
- construcția este anterioară anului 2001.
4. Terenul aparține statului, dar este administrat local
Acest aspect a clarificat:
- calitatea procesuală a pârâților;
- cadrul juridic al folosinței terenului.
Soluția instanței
Pe scurt, instanța a dispus:
✔ constatarea dreptului de proprietate asupra construcției;
✔ înscrierea construcției în cartea funciară corectă;
✔ înscrierea dreptului de proprietate cu cotele reale;
✔ corectarea suprafeței terenului;
✔ armonizarea situației juridice cu realitatea din teren.
Ghid pas-cu-pas pentru proprietari aflați în situații similare
Pasul 1: Identificarea exactă a problemei
- verificați unde este (sau nu este) înscrisă construcția;
- verificați cartea funciară reală a terenului.
Pasul 2: Adunarea tuturor actelor istorice
- contracte vechi;
- hotărâri;
- succesiuni;
- evidențe fiscale.
Pasul 3: Expertiză topografică corectă
- identificare amplasament real;
- măsurători actuale.
Pasul 4: Acțiune în instanță bine structurată
- constatare;
- înscriere;
- corectare;
- cereri principale și subsidiare.
Pasul 5: Punerea în executare a hotărârii
- intabulare;
- actualizarea cărții funciare;
- securizarea juridică a imobilului.
Ce învățăm din acest caz
- Posesia nu înseamnă intabulare
- Erorile vechi se pot repara, dar doar corect
- Cartea funciară nu se „rezolvă” din birou, când situația e complexă
- Instanța este soluția reală, nu ultima speranță
Concluzie
Acest caz demonstrează că:
- situațiile aparent „fără ieșire” pot fi rezolvate;
- dreptul imobiliar cere rigoare, nu improvizații;
- o strategie juridică solidă face diferența între blocaj și soluție.
Cabinet de avocat Alexandru Bujoreanu
Drept imobiliar și contencios administrativ
