Când asupra unui singur imobil mai multe persoane dețin dreptul de proprietate, în cote-părți, această stare de drept se numește coproprietate.
Starea de coproprietate conferă o sumă de drepturi asupra imobilului, dar stabilește, prin efectul legii, și o seamă de obligații.
Coproprietatea permite fiecăruia dintre coproprietari să folosească bunul comun în măsura în care nu-i schimbă destinația și nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari.
Cota-parte dintr-un imobil poate fi vândută către o persoană care nu este coproprietar fără acordul celorlalți coproprietari, însă, fără acordul acestora, nu poate fi folosită exclusiv o parte din imobil.
Dacă un coproprietar vrea să înceteze, în ceea ce îl privește, starea de coproprietate, potrivit art. 669 din Codul civil, niciun alt coproprietar nu poate împiedica acest fapt.
Astfel, starea de coproprietate încetează prin partaj, care poate fi realizat sau cerut oricând.
Cu privire la modalitatea procedurală în care se poate realiza partajul, se impun prevederile art. 670 din Codul civil, potrivit cărora partajul poate fi făcut prin bună învoială sau prin hotărâre judecătorească.
Cu privire la modalitatea tehnico-juridică efectivă a partajului, art. 676 din Codul civil prevede că regula este aceea a împărțirii în natură.
Așadar, regula este dezmembrarea terenului și/sau apartamentarea construcției.
În concluzie, când un coproprietar vrea să înceteze starea de coproprietate în ceea ce îl privește, regula este aceea că el va deveni proprietar exclusiv asupra unei părți din teren, care se va dezmembra proporțional cu cota-parte deținută. Dacă partajul se va realiza asupra unei construcții, regula este aceea că vor fi create cel puțin două apartamente, iar coproprietarul în persoana căruia a încetat starea de coproprietate va deveni proprietar exclusiv asupra unui apartament dintr-un condominiu.
Așadar, regula partajului este aceea a împărțirii fizice a imobilului.
Potrivit art. 988 C. proc. civ., la formarea și atribuirea loturilor, instanța va ține seama, după caz, de acordul părților, de mărimea cotei-părți ce se cuvine fiecăreia din masa bunurilor de împărțit, de natura bunurilor, de domiciliul și ocupația părților, de faptul că unii dintre coproprietari, înainte de a se cere împărțeala, au făcut construcții sau îmbunătățiri cu acordul celorlalți coproprietari, sau de alte situații asemănătoare.
Cu alte cuvinte, dacă întinderea cotei-părți a dumneavoastră nu este cea mai mare sau dacă nu ați realizat construcții ori îmbunătățiri asupra unei părți din imobil, este posibil să vă fie atribuită o parte din imobil pe care nu ați preconizat-o sau pe care chiar nu o doreați.
Excepția este prevăzută de Codul civil prin art. 676 alin. (2): dacă bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură, partajul se va face în unul dintre următoarele moduri:
a) atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora;
b) vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînțelegere, la licitație publică, în condițiile legii, și distribuirea prețului către coproprietari proporțional cu cota-parte a fiecăruia.
În consecință, dacă sunteți coproprietar și doriți să ieșiți din indiviziune, trebuie să știți că există posibilitatea (pericolul) ca imobilul să fie vândut la licitație publică.
De asemenea, dacă doriți să ieșiți din indiviziune, trebuie să fiți pregătit să cumpărați celelalte cote-părți.
Totodată, există și posibilitatea ca împărțirea în natură să nu poată fi realizată matematic, conform cotelor-părți. În această situație, cotele se vor compensa prin plata unor sulte.
Așadar, deși când vorbim de partajul unui imobil ne gândim la dezmembrare, partajul poate presupune și plata unor sume de bani.
Nu în ultimul rând, trebuie să știți că, potrivit art. 994 alin. (3) C. proc. civ., în cazul în care partajul nu se poate realiza în niciuna dintre modalitățile prevăzute de lege, instanța va hotărî închiderea dosarului.
Astfel, trebuie să știți că, dacă imobilul nu poate fi împărțit fizic, dacă dezmembrarea/apartamentarea ar cauza o scădere importantă a valorii acestuia, dacă nu aveți resurse sau, pur și simplu, nu doriți să cumpărați celelalte cote-părți și dacă imobilul nu se vinde la prețul convenit, există și posibilitatea să rămâneți în indiviziune.
În realitate, această situație este foarte improbabilă; cele mai frecvente soluții sunt cele ale dezmembrării sau ale cumpărării cotelor-părți de către un singur coproprietar.
În concluzie, când vreți să partajați un imobil, trebuie să fiți pregătit să acceptați o parte din imobil pe care nu o doriți sau să fiți pregătit să plătiți o sumă de bani ori să acceptați un preț mai mic decât cel de piață.
