Introducere:
Uzucapiunea (prescripția achizitivă) este un mod special de dobândire a proprietății prin posesia îndelungată a unui bun imobil. În practică, aceasta „transformă un posesor într-un proprietar” fără titlu inițial. Legislația română reglementează uzucapiunea pentru a pune accent pe stabilitatea raporturilor de proprietate și pentru a sancționa proprietarul neglijent (care își lasă bunul stăpânit de altcineva pe termen lung). În continuare explicăm, pe înțelesul cititorului, ce condiții trebuie îndeplinite, ce efecte produce uzucapiunea (inclusiv caracterul retroactiv) și cum afectează raportul de moștenire. Vom vedea și rolul unei acțiuni în justiție pentru anularea unui certificat de moștenitor întocmit târziu, atunci când imobilul în cauză nu mai făcea parte din patrimoniul defunctului la momentul emiterii certificatului.
Definiție și condiții generale:
Conform vechiului Cod civil din 1864, uzucapiunea este un mod originar de dobândire a proprietății sau a altor drepturi reale prin posesia neîntreruptă a bunului pe durata prevăzută de lege. Așadar, dacă cineva stăpânește un imobil „ca și cum ar fi proprietar” pentru o perioadă lungă (ani la rând), legea îl poate îndreptăți să devină efectiv proprietar. În termeni simpli, proprietarul actual este considerat neglijent dacă nu-și revendică drepturile – pe acesta îl sancționează instituția uzucapiunii.
Pentru a dobândi proprietatea prin uzucapiune, posesia trebuie să fie utilă (neafectată de viciu). Practic, posesia este considerată utilă dacă îndeplinește cumulativ următoarele calități:
- Continuitate: posesorul a stăpânit imobilul în mod regulat și neîntrerupt (ex. întreruperile accidental-limitate sunt permise, dar nu întreruperi anormale).
- Netulburare: posesorul nu a fost izgonit, nu a folosit violență fizică/morală pentru a-l păstra.
- Publicitate: posesia a fost exercitată „în văzul lumii”, nu ascuns.
- Sub nume de proprietar: posesorul s-a purtat ca și cum ar fi proprietar, și nu ca simplu chiriaș sau ocrotitor.
De exemplu, dacă cineva își îngrijește un teren (plătește impozit, îl cultivă, întreține construcții) de 25 de ani la rând, neîntrerupt și vizibil, el îndeplinește aceste condiții de posesie utilă. Legea prezumă regularitatea unei astfel de posesii; cine invocă că ea era viciată trebuie să demonstreze acest lucru.
Articolul 28 din Decretul-lege 115/1938 și Codul Civil 1864:
Uzucapiunea imobiliară a fost reglementată distinct în sistemele vechi: în zonele transilvănene (bază de carte funciară) se aplica Decretul-lege 115/1938, iar în celelalte regiuni vechiul Cod civil din 1864. Astfel, existau două regimuri principale:
- Uzucapiunea „de lungă durată” (30 de ani), consacrată de art. 1890 din Codul Civil 1864. Este aplicabilă indiferent de bună-credinţa posesorului. Prin urmare, chiar și o posesie de rea-credință (fără titlu sau cunoscând de lipsa titlului) poate conduce la dobândirea proprietății după 30 de ani de posesie utilă.
- În regiunile cu carte funciară (Transilvania, Banat, Crișana etc.), uzucapiunea funcționează după regulile din Decretul-lege 115/1938.
Articolul 28 din acest decret stabilește că: „Cel ce a posedat un bun nemișcător în condițiile legii, timp de 20 de ani, după moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere înscrierea dreptului uzucapat”.
Prin urmare, după expirarea a 20 de ani de la decesul ultimului proprietar înscris în cartea funciară, posesorul poate solicita instanței înscrierea ca proprietar. De asemenea, art. 28 nu impune condiția bunei-credințe. Adică și un posesor de rea-credință (care știa că nu este proprietar) își poate apropia dreptul după 20 de ani.
Reglementarea actuală a uzucapiunii (Codul civil 2009) – comparație cu vechiul regim:
Legea nr. 287/2009 (Codul Civil 2011) stabilește clar uzucapiunea de 10 ani: posesorul dobândește proprietatea dacă a avut posesie utilă. Pentru a fi opozabilă terților, legea cere depunerea în prealabil a cererii de înscriere a dreptului în cartea funciară. Astfel, dacă imobilul îndeplinește una dintre condițiile: (a) proprietarul înscris în CF a murit, (b) există o declarație de renunțare la proprietate înscrisă în CF sau (c) terenul nu a avut CF deloc, atunci posesorul poate cere înscrierea dreptului său după 10 ani. Pentru toate aceste situații, cererea posesorului trebuie depusă înainte ca altcineva să fi înscris o cerere similară.
Natura retroactivă a efectelor uzucapiunii:
Un aspect foarte important este că dobândirea proprietății prin uzucapiune are efecte retroactive. Asta înseamnă că, odată admisă acțiunea, titularul devine proprietar din momentul în care a început posesia – nu de la data judecății sau a împlinirii termenului. În alte cuvinte, legea presupune că persoana a avut proprietatea încă de la începutul perioadei de prescripție. Acest mecanism asigură stabilitatea situațiilor juridice: de exemplu, proprietatea dobândită prin uzucapiune poate genera drepturi pentru terți (vânzare, uzufruct, etc.) în perioada posesiei, chiar dacă titlul nu a fost încă regularizat.
Exemplu ipotetic: Ana a locuit și a plătit impozit pentru un teren timp de 25 de ani, crezând că “i-a rămas” de la bunicul decedat (fără acte). După 25 de ani, o hotărâre judecătorească îi recunoaște dreptul de proprietate prin uzucapiune de 30 ani. Efectul retroactiv înseamnă că, legal, Ana este proprietar de la data la care a intrat în posesie, nu din ziua sentinței.
Uzucapiunea și admisibilitatea acțiunilor în constatarea dreptului de proprietate:
Uzucapiunea este modalitatea prin care un posesor îndelungat dobândește proprietatea bunului imobil. În esență, după trecerea unor termene legale de folosință continuă, publică și neîntreruptă a bunului ca proprietar aparent, legea permite declararea de către instanță a dreptului de proprietate al uzucapantului. Totuși, acest drept poate fi blocat de înscrieri cadastrale incorecte, cum ar fi un certificat de moștenitor eliberat târziu. În continuare explicăm cum se poate înlătura acest obstacol şi ce conține reglementarea actuală a uzucapiunii.
Anularea certificatului de moștenitor ca remediu procedural:
Dacă un teren este ocupat timp de decenii de un posesor, apariția unui certificat de moștenitor în cartea funciară îi pune în pericol dreptul de uzucapiune. Conform legii, înscrierea persoanei care a acceptat târziu o moștenire (după termenul de opțiune de 6 luni) este nulă, deoarece moștenitorul neacceptând în termen devine străin de succesiune, iar titlul său de moștenitor se stinge retroactiv. În această situație, posesorul (sau alt succesor vătămat) poate cere instanței să constate nulitatea absolută a certificatului de moștenitor și să restabilească drepturile părților.
Legea notarilor nr. 36/1995 prevede că cei afectați de emiterea unui certificat de moștenitor nelegal pot cere instanței „anularea acestuia”. În mod concret, solicitantul trebuie să arate că persoana înscrisă în cartea funciară nu avea calitate de moștenitor (de exemplu, nu a acceptat succesiunea în termen), ori că bunul în cauză nu se afla în masa succesorală la momentul eliberării certificatului. De exemplu, dacă imobilul fusese dobândit de altcineva prin uzucapiune înainte de încheierea succesiunii, instanţa va constata că certificatul este lovit de nulitate absolută pentru lipsă de obiect.
Exemplu ipotetic: Imaginați‑vă că X a stăpânit un teren timp de 20 de ani, când deodată, în evidențele cadastrale apare înscris certificatul de moștenitor nr. 123/2010 emis după decesul proprietarului înscris în carte funciară. Posesorul X poate cere instanței anularea certificatului și reconstituirea situației anterioare. Dacă, la momentul eliberării certificatului, terenul nu mai făcea parte din patrimoniul succesoral certificatul va fi considerat nul. Instanța poate dispune reînscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară pe numele defunctului (vechiul proprietar tabular), ceea ce permite apoi posesorului să introducă acțiunea de uzucapiune.
În practică, până la anularea certificatului, înscrierea făcută la notar face dovada calității de moștenitor a persoanei înscrisă. Însă, odată admisă acțiunea în instanță, certificatul este desființat, iar efectele sale încetează. Astfel, blocajul cadastral este înlăturat, iar posesorul poate pretinde dobândirea de drept a proprietății prin uzucapiune.
Concluzie:
Uzucapiunea este un instrument juridic puternic prin care posesia îndelungată a unui bun imobil duce la dobândirea proprietății. Pentru a o invoca cu succes, trebuie îndeplinite condițiile de fond – în special posesie continuă, netulburată, publică și sub nume de proprietar și durata legală (30 ani în vechiul Cod Civil, 20 ani după art. 28 din DL 115/1938 sau 10 după Noul Cod civil, după caz). Dacă aceste condiții există, instanța va admite cererea, recunoscând retroactiv dobândirea proprietății de la începutul posesiei. În același timp, uzucapiunea exclude imobilul din patrimoniul succesiunii proprietarului originar, astfel încât un certificat de moștenitor întocmit ulterior poate fi atacat și parțial anulat dacă include bunul uzucapat. În orice caz, deoarece există termene de prescripție, acțiunea în uzucapiune și contestarea eventualului certificat trebuie exercitate cu diligență.
Uzucapiunea rămâne o cale eficientă de dobândire a proprietății prin posesie îndelungată, însă aplicarea ei impune respectarea acestor reguli și, uneori, înlăturarea unor înscrieri eronate din cartea funciară. Pentru a asigura succesul unei asemenea acțiuni, este recomandat consultul unui avocat specializat: acesta poate verifica îndeplinirea condițiilor de posesie, poate formula cereri de anulare a certificatului de moștenitor și poate introduce în termenul legal acțiunea de uzucapiune. Astfel, bunul imobil stăpânit îndelungat poate ajunge legal în proprietatea celui ce l-a întreținut, odată ce eventualele impedimente cadastrale sunt înlăturate.