Construcții fără autorizație: când autoritatea solicită desființarea, nu totul este pierdut
Situațiile în care autoritățile publice locale solicită, pe cale judecătorească, desființarea unor construcții ridicate fără autorizație sunt tot mai frecvente. Mulți proprietari se află în fața unei astfel de acțiuni cu sentimentul că nu mai au nicio apărare valabilă. Experiența din practică arată însă că există argumente juridice solide care pot conduce fie la respingerea cererii, fie la amânarea efectelor acesteia până la regularizarea situației.
Prezentăm mai jos, un caz care ilustrează aceste apărări.
Un proprietar a edificat pe un imobil teren o construcție (structuri metalice de tip hală), fără autorizație de construire.
În urma unui control, Primarul comunei a emis un proces-verbal de contravenție în temeiul art. 26 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 50/1991, sancționând proprietarul pentru realizarea unor lucrări de construcție fără autorizație de construire. Totodată, i s-a solicitat „aducerea terenului la starea inițială”.
Întrucât proprietarul nu a demolat construcțiile în termenul stabilit, Primarul a sesizat instanța de judecată, solicitând desființarea lucrărilor.
Potrivit art. 28 din Legea nr. 50/1991, măsura desființării construcțiilor nu este automată. Ea poate fi dispusă direct doar dacă autoritatea a analizat în prealabil situația urbanistică a construcției și a constatat că aceasta nu se încadrează în prevederile documentației de urbanism aplicabile zonei.
Altfel spus, legea distinge între două categorii de construcții ilegale:
– Ilegalitate formală (procedurală): construcția respectă normele de urbanism, dar a fost ridicată fără autorizație. În acest caz, proprietarul are dreptul la un termen pentru intrarea în legalitate.
– Ilegalitate materială: construcția încalcă normele de urbanism și nu poate fi autorizată. Abia în acest caz se poate impune desființarea.
Înalta Curte de Casație și Justiție a tranșat această chestiune prin Decizia nr. 10/2021 pronunțată în recurs în interesul legii, stabilind că autoritatea publică locală are obligația de a analiza dacă lucrările pot sau nu intra în legalitate. Dacă această analiză nu a fost realizată și materializată în procesul-verbal de contravenție, aplicarea directă a măsurii desființării este nelegală.
În cazul prezentat, Primarul nu a dovedit că autorizația de construire nu ar putea fi eliberată și nici nu a prezentat o analiză urbanistică din care să rezulte că structurile metalice în cauză nu pot respecta reglementările urbanistice ale zonei. Acțiunea s-a întemeiat exclusiv pe faptul că proprietarul nu obținuse autorizația în termenul stabilit — ceea ce, în lumina jurisprudenței ICCJ, nu este suficient pentru a justifica desființarea.
Ce putem reține din acest caz
1. Absența autorizației nu echivalează automat cu demolarea. Instanța are obligația de a verifica dacă construcția poate intra în legalitate, nu doar dacă există sau nu o autorizație.
3. Procesul-verbal de contravenție trebuie să se întemeieze pe o analiza urbanistică. Dacă autoritatea omite acest pas, acțiunea în desființare este nesusținută juridic.
4. Decizia ICCJ nr. 10/2021 este un instrument esențial de apărare în astfel de litigii — ea obligă autoritățile să demonstreze că desființarea este singura opțiune, nu o primă reacție automată.
Dacă vă confruntați cu o situație similară — proces-verbal de contravenție emis în baza Legii nr. 50/1991, acțiune în desființare a unor construcții sau dificultăți în regularizarea situației unui imobil aflat în coproprietate — vă stăm la dispoziție.
