Cadastrul sistematic – dreptul de proprietate
Potrivit art. 1 alin. (1) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, a tuturor imobilelor.
Tot potrivit art. 1 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, scopul acestui sistem este:
- determinarea informațiilor tehnice, economice și juridice referitoare la imobile;
- asigurarea publicității drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice, precum și a oricăror altor raporturi juridice, prin cartea funciară.
Cu alte cuvinte, cartea funciară reprezintă sistemul de evidență a terenurilor, care are ca unitate principală terenul, neconstruit sau construit.
Cadastrul reprezintă sistemul grafic în care sunt evidențiate amplasamentul, forma și limitele imobilelor, într-un sistem de coordonate care permite identificarea în teren a limitelor imobilelor cu precizie de centimetri.
În sistemul integrat de cadastru și carte funciară, fiecare imobil este reprezentat printr-un poligon închis căruia îi este atribuit un număr cadastral unic pentru fiecare unitate administrativ-teritorială.
Așadar, trebuie să știm că în cartea funciară se înscriu drepturile asupra terenului, numele celui/celor care dețin drepturile asupra terenurilor și temeiul legal prin care au dobândit acele drepturi.
De asemenea, trebuie să știm că în cartea funciară se înscriu și:
- suprafața terenului;
- categoria de folosință care poate fi: curți construcții (care însemnă că se poate construi), agricol (arabil, fâneață etc.) sau alte categorii cum ar fi căi de comunicație.
Un singur teren este înscris într-o singură carte funciară cu un număr distinct în cadrul unității administrativ-teritoriale.
Astfel, avem un teren și o carte funciară.
Planul cadastral conține reprezentarea grafică a limitelor imobilelor dintr-o unitate administrativ-teritorială, care se înscriu în cartea funciară, precum și numerele cadastrale ale acestora.
Putem avea imobile înscrise în cartea funciară fără identificarea lor în planul cadastral, dar nu se poate înregistra un imobil în planul cadastral fără a fi înscris mai întâi în cartea funciară.
Așadar, sunt imobile care sunt înscrise în cartea funciară, dar ale căror amplasament, formă și limite nu sunt determinate prin coordonate care să permită identificarea în teren a limitelor.
Modalitățile de realizare a înregistrării în planul cadastral sunt cele ale cadastrului sporadic și ale cadastrului sistematic.
În cadastru sporadic, imobilele se înregistrează la cererea fiecărui proprietar în parte.
Cu alte cuvinte, în cazul cadastrului sporadic tu, ca proprietar, plătești expertul să măsoare și să înregistreze terenul tău.
În cadastru sistematic, se înregistrează din oficiu toate imobilele dintr-o unitate administrativ-teritorială sau sector cadastral.
Cu alte cuvinte, în cazul cadastrului sistematic autoritatea publică este cea care plătește expertul, iar comunitatea prin autoritatea publică este beneficiarul.
Ceea ce ne atrage atenția este noțiunea „din oficiu”.
Înregistrarea din oficiu vine și cu aspectul public al serviciului de înregistrare, respectiv cu realizarea înscrierilor fără ca proprietarii să fie neapărat prezenți.
În cazul cadastrului sporadic rezultatele măsurătorilor sunt prezentate proprietarului în mod direct și eventualele erori se constată nemijlocit între proprietar și expert și se repară de îndată.
În cazul cadastrului sistematic rezultatele măsurătorilor se publică la sediul primăriei și eventualele erori se constată printr-o procedură complexă și se repară ca urmare a unor proceduri complexe.
Realizarea lucrărilor de cadastru sistematic este reglementată de Regulamentul din 7 ianuarie 2020 aprobat prin Ordinul nr. 1/2020 al directorului general al A.N.C.P.I.
Potrivit art. 47 alin. (1) din Regulamentul din 7 ianuarie 2020 aprobat prin Ordinul nr. 1/2020 al directorului general al A.N.C.P.I., publicarea documentelor tehnice se face la sediul primăriei, precum și pe pagina de internet a autorității administrației publice locale, respectiv pe pagina de internet a ANCPI.
Așadar, în cazul cadastrului sistematic fiecare proprietar în parte trebuie să cerceteze rezultatul și corectitudinea măsurătorilor la sediul primăriei.
Problema care intervine este aceea că rectificarea informațiilor din documentele tehnice publicate, ca orice procedură „din oficiu”, deci publică, presupune anumite termene și o rigiditate caracteristică sistemelor publice.
Tot potrivit art. 47 alin. (1) din Regulamentul din 7 ianuarie 2020 aprobat prin Ordinul nr. 1/2020 al directorului general al A.N.C.P.I., perioada afișării este de 60 de zile.
De asemenea, potrivit art. 48 din Regulamentul din 7 ianuarie 2020 aprobat prin Ordinul nr. 1/2020 al directorului general al A.N.C.P.I., cererea de rectificare a informațiilor din documentele tehnice publicate se poate face în termen de 60 de zile de la afișare.
În limbaj colocvial, în cazul cadastrului sistematic riști să te trezești fără o parte din teren sau cu întreg terenul mutat mai încolo.
Din cele de mai sus reiese că în demersurile de cadastru sistematic se pot crea erori de măsurare și de înscriere în planul cadastral, erori asumate chiar de actul normativ.
Însă, aceste erori trebuie să poată fi constatate de către proprietarii în cauză, în timp util și apoi reclamate de către aceștia în termenul legal.
După îndeplinirea acestor termene, se va înscrie în planul cadastral poligonul aferent imobilului, prin care vor fi stabilite amplasamentul, forma și limitele imobilelor.
În acest caz, eroarea de măsurare și de înscriere în planul cadastral a imobilului nostru atrage și eroarea de măsurare și de înscriere în planul cadastral a imobilelor cu care imobilul nostru are limite comune.
Astfel, singura soluție va fi formularea în fața instanței de judecată a cererii de chemare în judecată prin care să fie solicitate constatarea nulității actului de carte funciară și rectificarea erorilor de înregistrare în sistemul integrat de cadastru și carte funciară a imobilului.
Cererea de chemare în judecată va trebui să fie formulată împotriva proprietarului/proprietarilor imobilului/imobilelor cu care imobilul nostru are limite comune.
În practică lucrările de cadastru sistematic se realizează preponderent în zona rurală.
De asemenea, în practică, în zona rurală multe terenuri (cu sau fără construcții) sunt deținute de persoane care nu locuiesc în mod statornic în acele comune sau sate.
În concluzie, dacă dețineți terenuri (cu sau fără construcții) informați-vă periodic, cât mai frecvent, despre lucrările de cadastru sistematic din localitatea dumneavoastră și despre publicarea documentelor tehnice la sediul, precum și pe pagina de internet a autorității administrației publice locale.
În caz contrar, riscați să fiți atrași fără culpă și fără voie într-un proces costisitor, atât ca resurse financiare, cât și ca timp.
